Ενεργειακό Πιστοποιητικό (ΠΕΑ): τι είναι, πότε απαιτείται & πώς εκδίδεται

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) δείχνει πόση ενέργεια «ζητά» ένα σπίτι ή επαγγελματικός χώρος για θέρμανση, ψύξη, ζεστό νερό και φωτισμό. Με απλά λόγια, είναι η «ενεργειακή ταυτότητα» του ακινήτου, από την κλάση Α+ (πολύ αποδοτικό) έως Η (λιγότερο αποδοτικό). Αν σχεδιάζετε πώληση, νέα μίσθωση ή ολοκληρωμένη ανακαίνιση, θα το χρειαστείτε.

Στον οδηγό αυτό, εξηγούμε απλά τι είναι το ΠΕΑ, πότε απαιτείται, τι ελέγχει ο επιθεωρητής, τι δικαιολογητικά θα χρειαστείτε, πώς κυλούν τα βήματα μέχρι την έκδοση και πώς μπορείτε να βελτιώσετε την κλάση σας με λογικό κόστος.

Τι είναι το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης ΠΕΑ

Το ΠΕΑ είναι ένα επίσημο έγγραφο που αποτυπώνει την ενεργειακή συμπεριφορά ενός ακινήτου. Δεν είναι απλώς «χαρτί για τα συμβόλαια»· δείχνει πού «χάνεται» ενέργεια (π.χ. από τοίχους χωρίς μόνωση ή παλιά κουφώματα) και προτείνει συγκεκριμένες βελτιώσεις. Έτσι, ο ιδιοκτήτης γνωρίζει ποιες επενδύσεις έχουν νόημα, και ο αγοραστής/ενοικιαστής καταλαβαίνει τι λογαριασμούς να περιμένει.

Πότε απαιτείται Ενεργειακό Πιστοποιητικό;

Σε ορισμένες περιπτώσεις, το ΠΕΑ είναι υποχρεωτικό. Αν ετοιμάζετε αγγελία ή συμβόλαιο, καλό είναι να ξέρετε από την αρχή αν θα σας ζητηθεί, ώστε να μην καθυστερήσετε στη συνέχεια.

• Πώληση κτιρίου ή τμήματος (π.χ. διαμέρισμα, γραφείο).
• Νέα μίσθωση κατοικίας ή επαγγελματικού χώρου (στα μισθωτήρια δηλώνονται τα στοιχεία του ΠΕΑ).
• Αγγελίες πώλησης/ενοικίασης: πρέπει να αναφέρεται η ενεργειακή κλάση που προκύπτει από το ΠΕΑ.
• Ολοκλήρωση νέας κατασκευής ή ριζικής ανακαίνισης: εκδίδεται/επικαιροποιείται ΠΕΑ.

Υπάρχουν εξαιρέσεις;

Ναι, υπάρχουν ορισμένες χρήσεις όπου δεν απαιτείται ΠΕΑ (π.χ. ειδικοί χώροι λατρείας ή προσωρινής χρήσης). Οι περιπτώσεις αυτές είναι συγκεκριμένες και αφορούν κυρίως κτίρια που δεν θερμαίνονται/κλιματίζονται κανονικά ή έχουν ιδιαίτερη χρήση. Αν έχετε αμφιβολία, μιλήστε με επιθεωρητή για να αποφασίσετε σωστά χωρίς ρίσκο.

Πόσο διαρκεί και πότε ξαναγίνεται

Το ΠΕΑ έχει διάρκεια έως 10 χρόνια. Αν όμως κάνετε ριζική ανακαίνιση (π.χ. εκτεταμένη μόνωση, αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης/ψύξης, γενικές ενεργειακές παρεμβάσεις), θα χρειαστεί νέο ΠΕΑ που να αποτυπώνει τη νέα κατάσταση. Για απλή ανανέωση μισθωτηρίου δεν ζητείται νέο, αρκεί το υπάρχον να είναι ακόμη σε ισχύ.

Τι ακριβώς ελέγχει ο ενεργειακός επιθεωρητής

Ο επιθεωρητής επισκέπτεται τον χώρο, μετρά και καταγράφει συγκεκριμένα στοιχεία. Δεν είναι μια «γρήγορη ματιά», αλλά μια τυποποιημένη διαδικασία που οδηγεί σε υπολογισμούς με ειδικό λογισμικό (βάσει ΚΕΝΑΚ).

• Κέλυφος: τοιχοποιίες/σκεπές/δαπέδα, επίπεδο θερμομόνωσης, γέφυρες θερμότητας.
• Κουφώματα & υαλοπίνακες: υλικό, ηλικία, ύπαρξη θερμοδιακοπής, σκίαση.
• Συστήματα: θέρμανση, ψύξη, ζεστό νερό χρήσης (ΖΝΧ), αυτοματισμοί/θερμοστάτες.
• Προσανατολισμός & σκιάσεις: πώς «βλέπει» ο χώρος τον ήλιο/άνεμο και τι σκίαση υπάρχει.
• Χρήση & ωράρια: κατοικία ή επαγγελματικός χώρος έχουν διαφορετική συμπεριφορά.

Δικαιολογητικά που θα χρειαστούν για την έκδοση Ενεργειακού Πιστοποιητικού

Δεν χρειάζεται να έχετε «τέλειο» φάκελο· αρκεί να υπάρχει μια βασική εικόνα. Ό,τι λείπει, το συμπληρώνετε κατά την αυτοψία.

• Κάτοψη/σχέδια ή σκαρίφημα με ακριβή τ.μ. (ό,τι υπάρχει).
• Στοιχεία ιδιοκτησίας (τίτλος/Ε9) και αριθμός οικοδομικής άδειας (αν υπάρχει).
• Στοιχεία συστημάτων (μοντέλο λέβητα/κλιματιστικών, ισχύς, έτος), τυχόν φύλλο συντήρησης.
• Σύντομη λίστα επεμβάσεων (π.χ. αλλαγή κουφωμάτων, θερμομόνωση, ηλιακός, αντλία θερμότητας).

Διαδικασία έκδοσης ΠΕΑ: βήμα-βήμα

Όταν υπάρχουν διαθέσιμα τα βασικά στοιχεία του ακινήτου και μια απλή κάτοψη, η διαδικασία κυλάει γρήγορα και χωρίς εκπλήξεις. Το κρίσιμο είναι να υπάρχουν σαφείς πληροφορίες για τα συστήματα (λέβητας, κλιματιστικά, ΖΝΧ), ώστε οι υπολογισμοί να γίνουν με ακρίβεια από την πρώτη φορά.

Η ροή ξεκινά με έναν σύντομο προ-έλεγχο. Καταγράφονται η χρήση του χώρου, η επιφάνεια και ο όροφος, ο προσανατολισμός, τα διαθέσιμα σχέδια ή σκαριφήματα και τυχόν ενεργειακές παρεμβάσεις που έχουν ήδη γίνει (π.χ. αλλαγή κουφωμάτων, μόνωση, νέα συστήματα). Ο προ-έλεγχος βοηθά να εντοπιστούν νωρίς πιθανά κενά στον φάκελο και να προγραμματιστεί σωστά η αυτοψία.

Ακολουθεί η αυτοψία και οι μετρήσεις στον χώρο. Πραγματοποιείται φωτογραφική τεκμηρίωση και λεπτομερής καταγραφή του κελύφους (τοιχοποιίες, δώμα, δάπεδα), των κουφωμάτων και των υαλοπινάκων, των σκιάσεων, καθώς και των συστημάτων θέρμανσης, ψύξης και ζεστού νερού. Στόχος είναι να αποτυπωθούν με ακρίβεια τα στοιχεία που επηρεάζουν την ενεργειακή συμπεριφορά.

Στη συνέχεια γίνεται η μοντελοποίηση και οι υπολογισμοί στο λογισμικό, βάσει ΚΕΝΑΚ. Τα δεδομένα της αυτοψίας εισάγονται προσεκτικά, ελέγχονται για συνέπεια και από αυτά προκύπτει η ενεργειακή κλάση του ακινήτου (από Α+ έως Η), μαζί με δείκτες κατανάλωσης και σημεία με τη μεγαλύτερη συνεισφορά σε απώλειες ή φορτία.

Τέλος, εκδίδεται και καταχωρίζεται το ΠΕΑ. Ο ιδιοκτήτης παραλαμβάνει το πιστοποιητικό και, όπου χρειάζεται, συνοπτικές προτάσεις βελτίωσης με προτεραιότητες. Έτσι, εκτός από τη συμμόρφωση για αγγελίες, μισθωτήρια ή συμβόλαια, υπάρχει και σαφής εικόνα για το πού αξίζει να επενδυθούν χρήματα ώστε να βελτιωθεί ουσιαστικά η κλάση.

Χρόνος & κόστος: από τι εξαρτώνται

Ο χρόνος παράδοσης και η τιμολόγηση δεν είναι «ένα νούμερο για όλους». Επηρεάζονται από το είδος του ακινήτου, την πληρότητα των στοιχείων και την πολυπλοκότητα των συστημάτων.

• Χρόνος: συνήθως 1–3 εργάσιμες από την αυτοψία, αν ο φάκελος είναι πλήρης.
• Κόστος: επηρεάζεται από χρήση (κατοικία/επαγγελματικό), επιφάνεια/όροφοι, ύπαρξη σχεδίων, πρόσβαση/τοποθεσία.
• Διαφάνεια: ζητήστε γραπτή προσφορά πριν την αυτοψία, με σαφή βήματα και χρονοδιάγραμμα.

Παράδειγμα εφαρμογής (σενάριο): από την αυτοψία έως την κλάση

Ιδιοκτήτης επιδιώκει μίσθωση διαμερίσματος 82 τ.μ. στη Νότια Αθήνα. Πριν την αυτοψία συγκεντρώνονται βασικά στοιχεία: όροφος, προσανατολισμός, τύπος κουφωμάτων, σύστημα θέρμανσης/ψύξης, ύπαρξη θερμομόνωσης.

Κατά την αυτοψία διαπιστώνονται παλαιά κουφώματα αλουμινίου χωρίς θερμοδιακοπή, νότιος προσανατολισμός χωρίς σκιάσεις και κεντρικός λέβητας πετρελαίου. Πραγματοποιούνται μετρήσεις ανοιγμάτων και τοιχοποιιών, καταγραφή πιθανών θερμογεφυρών και φωτογραφική τεκμηρίωση εξοπλισμού.

Στη μοντελοποίηση (βάσει δεδομένων ΚΕΝΑΚ), η αρχική εκτίμηση δείχνει αυξημένες απώλειες από κουφώματα και εξωτερικούς τοίχους, καθώς και υψηλά θερινά φορτία λόγω ασκίαστου νοτίου. Ρεαλιστικό αρχικό αποτέλεσμα: ενεργειακή κλάση Δ.

Σενάριο Α – ελάχιστη παρέμβαση: αντικατάσταση κουφωμάτων με θερμοδιακοπή και low-e υαλοπίνακες, προσθήκη εξωτερικών ρολών στα περισσότερο εκτεθειμένα ανοίγματα. Η προσομοίωση προβλέπει άνοδο σε κλάση Γ με εκτιμώμενη απόσβεση 6–8 έτη.

Σενάριο Β – στοχευμένη αναβάθμιση: πρόσθετη εξωτερική θερμομόνωση επιλεγμένων όψεων σε συνδυασμό με αντλία θερμότητας. Η προσομοίωση δείχνει αναβάθμιση έως Β+ με εκτιμώμενη απόσβεση 8–10 έτη.

Σε επιλογή του Σεναρίου Α, μετά την ολοκλήρωση των εργασιών και την επανέκδοση ΠΕΑ, είναι ρεαλιστικό να καταγραφεί άνοδος κατά δύο κλάσεις. Πρακτική συνέπεια: βελτιωμένη ελκυστικότητα αγγελίας και χαμηλότερο αναμενόμενο λειτουργικό κόστος για τον μισθωτή.

Συμπέρασμα: ιεραρχημένες, τεχνικά ορθές παρεμβάσεις μπορούν να βελτιώσουν ουσιαστικά την ενεργειακή κλάση χωρίς γενική ανακαίνιση, όταν στοχεύουν στα κρίσιμα σημεία απωλειών και στα κύρια φορτία.

Πώς θα ανεβάσετε την ενεργειακή κλάση (χωρίς σπατάλες)

Δεν απαιτούνται πάντα εκτεταμένες εργασίες για να βελτιωθεί ουσιαστικά η ενεργειακή εικόνα ενός ακινήτου. Συχνά, οι στοχευμένες επεμβάσεις αποδίδουν περισσότερο ανά ευρώ που επενδύεται. Πρώτο σημείο εστίασης είναι τα κουφώματα: η αντικατάσταση με θερμοδιακοπτόμενα πλαίσια και low-e υαλοπίνακες, σε συνδυασμό με σωστή τοποθέτηση και στεγανώσεις, περιορίζει αισθητά τις απώλειες και τα φαινόμενα υγροποίησης, βελτιώνοντας άνεση και λογαριασμούς.

Η σκίαση ακολουθεί ως χαμηλού κόστους «κόφτης» θερινών φορτίων. Ρολά ή τέντες σε νότια και δυτικά ανοίγματα μειώνουν την υπερθέρμανση και το χρόνο λειτουργίας της ψύξης, ιδίως σε χώρους με μεγάλα κουφώματα ή συνεχείς ηλιακές προσπτώσεις.

Στα συστήματα θέρμανσης/ψύξης, μια σύγχρονη αντλία θερμότητας, η σωστή ρύθμιση θερμοστατών και η τακτική συντήρηση προσφέρουν μετρήσιμη εξοικονόμηση χωρίς εκτεταμένες παρεμβάσεις στο κέλυφος. Όπου υπάρχει πρόσβαση, η στοχευμένη θερμομόνωση (π.χ. δώμα, pilotis ή εκτεθειμένες όψεις) προσθέτει σταθερή μείωση φορτίων χειμώνα-καλοκαίρι και «κλειδώνει» το όφελος των υπόλοιπων μέτρων.

Τέλος, οι απλοί αυτοματισμοί – προγραμματιζόμενοι θερμοστάτες, ζωνοποίηση και χρονοδιακόπτες – περιορίζουν την άσκοπη κατανάλωση ιδίως σε ώρες απουσίας. Με σωστή ιεράρχηση (κουφώματα/σκιάσεις → ρυθμίσεις/συστήματα → μόνωση/αυτοματισμοί) επιτυγχάνεται γρήγορη, βιώσιμη αναβάθμιση χωρίς «βαριά» γενική ανακαίνιση.

Συχνά λάθη που καθυστερούν

Περισσότερο από τα μισά προβλήματα αποφεύγονται όταν ο φάκελος είναι στοιχειωδώς τακτοποιημένος. Ξεκινήστε επιβεβαιώνοντας τα σωστά εμβαδά και μια έγκυρη κάτοψη· οι «μετρήσεις στο περίπου» δημιουργούν αποκλίσεις στα αποτελέσματα και άσκοπες καθυστερήσεις κατά την αυτοψία.

Στη συνέχεια, συγκεντρώστε βασικά στοιχεία για τα συστήματα θέρμανσης, ψύξης και ζεστού νερού: μάρκα, μοντέλο, ισχύ, έτος εγκατάστασης και τυχόν φύλλα συντήρησης. Εξίσου σημαντικό είναι να μην παραλείπονται πρόσφατες επεμβάσεις που αλλάζουν την ενεργειακή εικόνα – αντικατάσταση κουφωμάτων, θερμομόνωση εξωτερικών τοιχοποιιών, τοποθέτηση αντλίας θερμότητας· κρατήστε τιμολόγια ή έστω συνοπτικές σημειώσεις με ημερομηνίες.

Τέλος, πριν αναρτηθεί οποιαδήποτε αγγελία πώλησης ή μίσθωσης, φροντίστε να υπάρχει το ΠΕΑ και να αναγράφεται ρητά η ενεργειακή κλάση. Αγγελίες χωρίς κλάση απορρίπτονται συχνά ή οδηγούν σε πρόσθετο διοικητικό βάρος, ενώ μια ολοκληρωμένη και ακριβής καταχώριση διευκολύνει άμεσα τη διαδικασία και ενισχύει την αξιοπιστία του ακινήτου.

Συχνές ερωτήσεις (FAQ)