Η αντίστροφη μέτρηση για τη ρύθμιση των αυθαιρέτων έχει ήδη ξεκινήσει. Σύμφωνα με τον Ν. 4495/2017, η προθεσμία για τη νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών κατηγοριών 1 έως 4 λήγει οριστικά στις 31 Μαρτίου 2026. Εάν δεν δοθεί νέα παράταση, χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα κινδυνεύουν να «παγώσουν» πολεοδομικά, εμποδίζοντας μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και επενδυτικές κινήσεις.
Η ρύθμιση των αυθαιρέτων αποτελεί ίσως τη σημαντικότερη προϋπόθεση για τη νομιμότητα ενός ακινήτου. Η νομιμοποίηση ή τακτοποίηση αυθαιρέτων επιτρέπει σε ιδιοκτήτες να εξασφαλίσουν τη δυνατότητα μεταβίβασης, χρηματοδότησης ή αξιοποίησης της περιουσίας τους χωρίς νομικούς κινδύνους.
Τι προβλέπει ο νόμος 4495/17 και ποιοι επηρεάζονται
Ο νόμος χωρίζει τις αυθαίρετες κατασκευές σε πέντε κατηγορίες ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης και την περίοδο ανέγερσης.
Μέχρι τον Μάρτιο του 2026 μπορούν να ενταχθούν στη ρύθμιση οι κατηγορίες 1 έως 4, δηλαδή:
- Κατασκευές προ του 1983 με αποκλίσεις από την άδεια.
- Μικρές ή μεσαίες παραβάσεις (π.χ. κλείσιμο ημιυπαιθρίου, υπέρβαση δόμησης < 40 %).
- Αυθαίρετα με οικοδομική άδεια που παρουσιάζουν τροποποιήσεις ή προσθήκες.
Η κατηγορία 5 (μεγάλες παραβάσεις ή κατασκευές χωρίς άδεια μετά το 2011) δεν μπορεί να τακτοποιηθεί. Οποιαδήποτε προσπάθεια τακτοποίησης τέτοιων κατασκευών απορρίπτεται αυτόματα από το σύστημα του ΤΕΕ.
Η καταληκτική προθεσμία της 31ης Μαρτίου 2026
Η ημερομηνία αυτή λειτουργεί ως τελευταία ευκαιρία για εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες. Μετά τη λήξη της προθεσμίας, δεν θα είναι δυνατή η υποβολή νέων δηλώσεων και οι μη τακτοποιημένες κατασκευές θα παραμείνουν αυθαίρετες, με όλες τις συνέπειες:
- Αδυναμία μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος.
- Απώλεια αξίας ακινήτου, καθώς δεν μπορεί να λάβει ηλεκτρονική ταυτότητα.
- Ενδεχόμενη επιβολή προστίμων ή κατεδάφισης σε περιπτώσεις μεταγενέστερης αυτοψίας.
Η εμπειρία των προηγούμενων ετών δείχνει ότι οι ιδιοκτήτες συνήθως κινητοποιούνται την τελευταία στιγμή, κάτι που οδηγεί σε συμφόρηση σε μηχανικούς και πολεοδομίες. Η έγκαιρη προετοιμασία είναι κρίσιμη για να αποφευχθούν καθυστερήσεις.
Πώς επηρεάζονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων
Από το 2021, κανένα ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβαστεί χωρίς Ταυτότητα Κτιρίου – ένα ψηφιακό αρχείο που περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία νομιμότητας, κατόψεις, άδειες και δηλώσεις αυθαιρέτων.
Αν υπάρχει αυθαιρεσία που δεν έχει τακτοποιηθεί, η ταυτότητα δεν μπορεί να ολοκληρωθεί και άρα το συμβόλαιο «παγώνει».
Ακόμη και μικρές παραβάσεις, όπως μετατόπιση μπαλκονιού ή κλείσιμο αποθήκης, μπορούν να μπλοκάρουν μια πώληση ή γονική παροχή.
Η επίλυση αυτών των θεμάτων απαιτεί μηχανικό με εμπειρία στη νομιμοποίηση, ο οποίος θα κάνει αυτοψία, έλεγχο φακέλου οικοδομικής άδειας, υπολογισμό προστίμου και υποβολή στο σύστημα του ΤΕΕ.
➡️ Δείτε αναλυτικά τη σελίδα μας για Τακτοποίηση Αυθαίρετων Κατασκευών
➡️ Σχετική υπηρεσία: Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
Πρακτικός οδηγός: Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες
- Έλεγχος νομιμότητας του ακινήτου από πολιτικό μηχανικό.
- Σύγκριση εγκεκριμένων σχεδίων οικοδομικής άδειας με την πραγματική κατάσταση.
- Κατηγοριοποίηση της παράβασης (1–4) και υπολογισμός προστίμου.
- Υποβολή δήλωσης αυθαιρέτου μέσω του συστήματος ΤΕΕ.
- Καταβολή παραβόλου & προστίμου (εφάπαξ ή με δόσεις).
- Οριστική υπαγωγή και ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου.
Σε παλαιά ακίνητα όπου δεν υπάρχει διαθέσιμος φάκελος, μπορεί να απαιτηθεί νέα τοπογραφική αποτύπωση ή στατική αξιολόγηση από ειδικευμένο μελετητή.
Θα υπάρξει νέα παράταση;
Το ενδεχόμενο νέας παράτασης βρίσκεται πάντα «στο τραπέζι», ωστόσο καμία επίσημη δέσμευση δεν έχει ανακοινωθεί.
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος προσανατολίζεται σε ψηφιακή παρακολούθηση όλων των δηλώσεων μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης και της Ταυτότητας Κτιρίου, γεγονός που δείχνει διάθεση για σταδιακή ολοκλήρωση του συστήματος και όχι νέα παρατεταμένη ρύθμιση.
Γι’ αυτό, η ασφαλέστερη επιλογή είναι να ξεκινήσει η διαδικασία νωρίς ώστε να αποφευχθεί ο συνωστισμός των τελευταίων μηνών.
Επιπτώσεις στην αγορά και στους επενδυτές
Η λήξη της ρύθμισης επηρεάζει άμεσα την κτηματαγορά. Πολλά ακίνητα που διαθέτουν μικρές παραβάσεις (όπως κλειστές βεράντες ή πατάρια) θα παραμείνουν «δεσμευμένα» χωρίς δυνατότητα μεταβίβασης ή ενυπόθηκου δανείου.
Αυτό δημιουργεί προβλήματα σε πωλητές, αγοραστές και μεσίτες, αλλά και προσωρινό πάγωμα στη διαθεσιμότητα νόμιμων ακινήτων στη δεύτερη αγορά.
Οι ιδιοκτήτες που θα προχωρήσουν έγκαιρα σε ρύθμιση θα αποκτήσουν σαφές πλεονέκτημα – όχι μόνο νομικά, αλλά και οικονομικά, καθώς το νομιμοποιημένο ακίνητο μπορεί να διατεθεί άμεσα στη χρήση ή στην πώληση.
Ο ρόλος του μηχανικού
Η διαδικασία νομιμοποίησης είναι πολύ περισσότερο από μια απλή δήλωση. Απαιτεί τεχνική κατάρτιση και καλή γνώση της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Ο μηχανικός είναι εκείνος που θα πιστοποιήσει τη νομιμότητα, θα εκτιμήσει την έκταση των παρεκκλίσεων και θα προτείνει πιθανές βελτιώσεις ή στατικές ενισχύσεις όπου χρειάζεται.
Στην Katsouris Engineering παρέχουμε ολοκληρωμένες υπηρεσίες για τη ρύθμιση αυθαιρέτων, την έκδοση οικοδομικών αδειών και την προετοιμασία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Επικοινωνήστε μαζί μας για να ελέγξουμε την περίπτωση σας και να εξασφαλίσετε έγκαιρα τη νομιμότητα του ακινήτου σας.
ℹ️ Συχνές ερωτήσεις (FAQ)
Ποιες κατηγορίες αυθαιρέτων μπορούν να τακτοποιηθούν έως το 2026;
Όλες οι κατηγορίες 1–4 του Ν. 4495/17, δηλαδή παραβάσεις πριν το 2011 και μικρές ή μεσαίες αποκλίσεις από την άδεια. Οι μεγάλες παραβάσεις (κατηγορία 5) δεν εντάσσονται στη ρύθμιση.
Τι συμβαίνει αν δεν τακτοποιηθεί ένα αυθαίρετο μέχρι την προθεσμία;
Δεν θα μπορεί να μεταβιβαστεί ή να λάβει Ταυτότητα Κτιρίου και ενδέχεται να υποστεί πρόστιμα ή διοικητικές κυρώσεις.
Μπορώ να τακτοποιήσω ένα ακίνητο χωρίς οικοδομική άδεια;
Ναι, εφόσον η κατασκευή έχει πραγματοποιηθεί πριν το 2011 και πληροί τις προϋποθέσεις των κατηγοριών 1–4.
Χρειάζεται η Ταυτότητα Κτιρίου σε κάθε μεταβίβαση;
Ναι, είναι υποχρεωτική από το 2021 και χωρίς αυτήν δεν μπορεί να συνταχθεί συμβόλαιο αγοραπωλησίας ή γονικής παροχής.
