Η άδεια κατεδάφισης και ανέγερσης αφορά ιδιοκτήτες που θέλουν να κατεδαφίσουν ένα παλιό κτίριο και να ανεγείρουν στη θέση του ένα νέο, σύγχρονο και ασφαλές.
Πρόκειται για δύο ξεχωριστές άδειες, οι οποίες εκδίδονται μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος e-Άδειες και απαιτούν τη συνεργασία μηχανικών διαφορετικών ειδικοτήτων.
Τι είναι η Άδεια Κατεδάφισης
Η άδεια κατεδάφισης είναι η διοικητική πράξη που επιτρέπει την καθαίρεση ενός υφιστάμενου κτίσματος.
Απαιτείται:
- για ολική κατεδάφιση ενός κτιρίου,
- για μερική καθαίρεση (π.χ. ενός ορόφου ή στέγης),
- ή για προπαρασκευαστικές εργασίες πριν από νέα οικοδομή.
Η διαδικασία διασφαλίζει ότι η κατεδάφιση θα γίνει νόμιμα και με ασφάλεια, χωρίς να κινδυνεύσουν γειτονικά κτίρια ή διερχόμενοι.
Απαραίτητα δικαιολογητικά για άδεια κατεδάφισης
Για την έκδοση άδειας κατεδάφισης απαιτούνται:
- Τίτλοι ιδιοκτησίας και πιστοποιητικό μεταγραφής
- Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος
- Βεβαίωση αρτιότητας και οικοδομησιμότητας
- Τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το ΕΓΣΑ ‘87
- Δηλώσεις ανάθεσης και ανάληψης μελέτης/επίβλεψης
- Σχέδιο κατεδάφισης (με περιγραφή τρόπου, μηχανημάτων και μέτρων ασφαλείας)
- Έγκριση από ΔΕΔΔΗΕ/ΕΥΔΑΠ (αν υπάρχουν συνδέσεις)
- Απόφαση ή έγκριση από αρμόδιες υπηρεσίες (π.χ. Αρχαιολογία, Δασαρχείο, ΥΠΠΟΑ) αν απαιτείται
💡 Σε περιπτώσεις πυρόπληκτων ή σεισμόπληκτων κτισμάτων, η άδεια κατεδάφισης εκδίδεται με ειδική διαδικασία αποζημίωσης από το Υπουργείο Υποδομών.
Πόσο διαρκεί η διαδικασία
Η έκδοση άδειας κατεδάφισης διαρκεί συνήθως 1–2 εβδομάδες, ανάλογα με την πληρότητα του φακέλου.
Οι εργασίες μπορούν να ξεκινήσουν 20 ημέρες μετά τη δημοσίευση της άδειας στο Διαδίκτυο, όπως προβλέπει ο Ν. 4495/2017.
Τι είναι η Άδεια Ανέγερσης (Άδεια Δόμησης)
Η άδεια ανέγερσης είναι το επόμενο στάδιο: δίνει το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να κατασκευάσει νέο κτίριο.
Περιλαμβάνει την έγκριση όλων των τεχνικών μελετών και τη συμμόρφωση με τους ισχύοντες πολεοδομικούς και ενεργειακούς κανονισμούς.
Βήματα για την έκδοση άδειας ανέγερσης
- Προκαταρκτική μελέτη και τοπογραφικός έλεγχος
- Σύνταξη αρχιτεκτονικής, στατικής και ηλεκτρομηχανολογικής μελέτης
- Έγκριση όρων δόμησης από την ΥΔΟΜ
- Υποβολή φακέλου στο e-Άδειες
- Πληρωμή κρατήσεων και εισφορών (ΤΕΕ, ΕΦΚΑ, ΙΚΑ, φόροι μηχανικών)
- Έκδοση ηλεκτρονικής άδειας δόμησης
- Έναρξη εργασιών στο εργοτάξιο με επιβλέποντες μηχανικούς
Τι μελέτες απαιτούνται
Για μια νέα άδεια δόμησης απαιτούνται:
- Αρχιτεκτονική μελέτη
- Στατική μελέτη (και στατική επάρκεια για το υφιστάμενο)
- Μελέτη Η/Μ εγκαταστάσεων
- Ενεργειακή μελέτη (ΚΕΝΑΚ)
- Μελέτη πυρασφάλειας (όπου απαιτείται)
- Μελέτη θερμομόνωσης, αποχέτευσης, ύδρευσης, φωτισμού κ.ά.
Πότε χρειάζεται συνδυαστικά Άδεια Κατεδάφισης και Άδεια Ανέγερσης
- Όταν ένα παλαιό ή επικίνδυνο κτίριο αντικαθίσταται με νέο
- Σε πυρόπληκτα/σεισμόπληκτα ακίνητα με ανακατασκευή
- Σε ανακαινίσεις μεγάλης κλίμακας όπου απαιτείται πλήρης καθαίρεση
- Όταν αλλάζει η χρήση και οι στατικές απαιτήσεις του οικοπέδου
Κόστος Άδειας Κατεδάφισης και Ανέγερσης
Το συνολικό κόστος εξαρτάται από:
- Την επιφάνεια και τη θέση του ακινήτου
- Τον αριθμό και την πολυπλοκότητα των μελετών
- Τις αμοιβές μηχανικών
- Τις κρατήσεις υπέρ Δημοσίου, ΤΕΕ, ΕΦΚΑ
- Το αν πρόκειται για απλή ή ενισχυμένη θεμελίωση
Ενδεικτικά:
- Άδεια κατεδάφισης: από 300–800€ (μικρές κατοικίες)
- Άδεια ανέγερσης: από 1.500–3.500€, ανάλογα με το έργο
(οι τιμές ποικίλλουν ανάλογα με τη φύση του ακινήτου και τις απαιτούμενες μελέτες)
Ποιος μηχανικός αναλαμβάνει τη διαδικασία
Η διαδικασία απαιτεί τη συνεργασία πολιτικού μηχανικού, αρχιτέκτονα και, συχνά, ηλεκτρολόγου μηχανικού.
Η Katsouris Engineering αναλαμβάνει όλη τη διαδικασία end-to-end:
- αποτύπωση υφιστάμενου κτιρίου (3D Laser Scanning),
- σύνταξη μελετών,
- διαχείριση φακέλου e-Άδειες,
- και επίβλεψη εργασιών στο εργοτάξιο.
Παράδειγμα στην πράξη
Στην ανακατασκευή πυρόπληκτης κατοικίας στο Μάτι, η ομάδα της Katsouris Engineering ανέλαβε:
- Κατεδάφιση του επικίνδυνου κελύφους,
- Στατική μελέτη νέου φέροντος οργανισμού,
- Έκδοση άδειας δόμησης,
- Και πλήρη επίβλεψη έως την αποπεράτωση.
Το έργο παραδόθηκε με σύγχρονη ενεργειακή και αντισεισμική θωράκιση.
Συχνές ερωτήσεις
Πόσο ισχύει η άδεια κατεδάφισης;
Η ισχύς της είναι ένα έτος, με δυνατότητα ανανέωσης αν δεν έχει ολοκληρωθεί η καθαίρεση.
Μπορώ να κατεδαφίσω χωρίς άδεια;
Όχι. Ακόμα και για μικρές καθαιρέσεις (τοίχων, στεγών κ.λπ.) απαιτείται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή άδεια κατεδάφισης, ανάλογα με την περίπτωση.
Τι γίνεται αν το κτίριο είναι διατηρητέο;
Απαιτείται ειδική έγκριση από το Υπουργείο Πολιτισμού ή το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής πριν από οποιαδήποτε επέμβαση.
Η άδεια κατεδάφισης και ανέγερσης είναι η βάση για κάθε έργο ανακατασκευής ή νέας οικοδομής.
Η σωστή προετοιμασία και καθοδήγηση από έμπειρη ομάδα μηχανικών εξοικονομεί χρόνο, χρήμα και αποτρέπει γραφειοκρατικά εμπόδια.
📞 Αναλαμβάνουμε ολοκληρωμένες διαδικασίες αδειοδότησης, μελέτης και επίβλεψης για ιδιώτες και επαγγελματίες σε όλη την Ελλάδα.
